Eigenheim: Das teuerste Hobby deiner Karriere

In Deutschland gilt das eigene Haus als das große Lebensziel. Als Zeichen von Sicherheit, von Ankommen, von Erfolg. Was dabei fast niemand ausspricht: In den meisten Fällen ist das selbst genutzte Eigenheim kein Vermögenswert. Es ist ein Konsumgut. Ein sehr teures.

Ich sage das nicht, um dir deinen Traum madig zu machen. Ich sage es, weil die Zahlen es belegen und weil die Entscheidung, wann und ob du ein Eigenheim kaufst, einen sechsstelligen Unterschied in deiner Bilanz machen kann. Lass uns ehrlich nachrechnen.

Kaufst du eine Wohnung oder ein Haus für 400.000 Euro, zahlst du nicht 400.000 Euro. Du zahlst erheblich mehr. Allein die Kaufnebenkosten fressen in Deutschland zwischen 10 und 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das bis zu 48.000 Euro, die sofort verschwinden. Ohne Gegenleistung, nicht tilgbar, einfach weg.

Dann kommen die laufenden Posten, über die kaum jemand offen redet: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung. Fachleute empfehlen, jedes Jahr 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises für Reparaturen zurückzulegen. Das wären bei einem 400.000 Euro Objekt noch einmal 4.000 bis 8.000 Euro pro Jahr.

Du zahlst jeden Monat dafür, darin zu wohnen. Und der Betrag arbeitet für niemanden, am wenigsten für dich.

Hier wird es für die meisten Menschen richtig unangenehm. Ein Vermieter, der dieselbe Wohnung kauft und vermietet, darf seine Darlehenszinsen, die Abschreibung auf das Gebäude und sämtliche Reparaturen steuerlich absetzen. Allein die Abschreibung bringt bei einem 400.000 Euro Objekt rund 6.000 Euro pro Jahr, die aus dem steuerpflichtigen Einkommen herausfallen.

Und du als Eigennutzer? Keinen einzigen Cent. Das Steuerrecht behandelt Eigennutzer und Vermieter grundlegend verschieden. Der Unterschied arbeitet still gegen dich, Jahr für Jahr.

Dein Nachbar lässt andere für seine Immobilie zahlen. Du zahlst selbst und bekommst dafür das Recht, dort zu wohnen.

Nehmen wir an, du bringst 80.000 Euro Eigenkapital in den Kauf ein. Als Eigennutzer sitzt dieses Geld fest. Es wächst nur, wenn der Markt steigt, und selbst dann kommst du nur ans Kapital, wenn du verkaufst oder neu beleihst. Es liegt im sprichwörtlichen Betongold, sichtbar, aber unerreichbar.

Derselbe Einsatz auf eine vermietete Eigentumswohnung wäre dagegen ein Startschuss. Eine Zweizimmerwohnung in einer wachsenden Mittelstadt bringt dir monatliche Überschüsse, der Fiskus schreibt einen Teil ab, und der Mieter tilgt mit. Gleiches Kapital, vollkommen unterschiedliches Ergebnis.

Eigenkapital ist der stärkste Hebel, den du hast. Die Frage ist nur, wo du ihn ansetzt.

Ich habe mit vielen Menschen gesprochen, die heute ein Immobilienportfolio besitzen. Die wenigsten haben damit begonnen, sich selbst ein Haus zu kaufen. Bei denen, die es gut gemacht haben, sieht die Reihenfolge fast immer gleich aus: erst eine Kapitalanlage, die sich selbst trägt, dann eine zweite aus dem Cashflow, und irgendwann, als Komfortentscheidung, das Eigenheim.

Das Institut der deutschen Wirtschaft hat untersucht, wie sich Immobilienvermögen in Deutschland verteilt. Das Ergebnis ist eindeutig: Haushalte mit vermieteten Immobilien weisen im Schnitt ein deutlich höheres Nettovermögen auf als reine Eigennutzer, obwohl beide Gruppen ähnlich verdienen. Der Unterschied liegt nicht im Gehalt. Er liegt in der Nutzungsart der Immobilie.

Das Eigenheim ist kein Fehler. Kaufst du es jedoch mit dreißig und blockierst damit dein gesamtes Kapital für zwanzig Jahre, kostet dich das oft mehr, als ein gleichwertiger Betrag als Kapitalanlage erwirtschaftet hätte. Kaufst du es mit fünfundvierzig, nachdem zwei vermietete Wohnungen dir längst monatliche Überschüsse bringen, ist es eine Entscheidung, die dich nichts kostet, was du nicht ohnehin verdient hättest.

Das Eigenheim ist kein falscher Traum. Aber vielleicht der falsche erste Schritt.