Selbstständig und Immobilie kaufen: Was die Bank statt der Gehaltsabrechnung sehen will

Du verdienst mehr als die meisten Angestellten, trägst dein Risiko selbst und bekommst trotzdem die zurückhaltendste Antwort im Beratungsgespräch. Das liegt nicht an dir. Es liegt daran, dass in deiner Akte das eine Blatt fehlt, auf das die Bank ihr ganzes System gebaut hat.

Rund vier Millionen Menschen in Deutschland arbeiten selbstständig oder freiberuflich. Für die Kreditprüfung sind sie bis heute der Sonderfall, obwohl sie längst keiner mehr sind. Eine Bank prüft Selbstständige nicht strenger, weil sie ihnen misstraut, sondern weil ihr die einfachste Kennzahl fehlt: das gleichbleibende Netto am Monatsende.

Bei einem Angestellten dauert die Einkommensprüfung wenige Minuten. Drei Gehaltsabrechnungen, ein Arbeitsvertrag, fertig. Das Einkommen ist bekannt, die Quelle ist bekannt, die Kündigungsfristen sind bekannt. Die Bank kann das Risiko in eine Zeile schreiben.

Bei dir gibt es diese Zeile nicht. Dein Einkommen ist das Ergebnis eines Geschäftsjahres, nicht die Folge eines Vertrags. Also ersetzt die Bank die fehlende Sicherheit durch Zeit: Sie schaut zurück, und zwar typischerweise über drei abgeschlossene Jahre.

In einer Stadt wie Stuttgart ist das besonders auffällig. Die ganze Region ist auf Selbstständigkeit gebaut, vom Zulieferer in Feuerbach bis zur Ingenieurskanzlei am Killesberg. Trotzdem sitzt derselbe Freiberufler, der seit zwölf Jahren Aufträge aus dem gesamten Kessel abarbeitet, im Bankgespräch in einer schlechteren Ausgangslage als ein Angestellter mit drei Jahren Betriebszugehörigkeit und deutlich weniger Einkommen.

Die Bank bestraft nicht dein Risiko. Sie bestraft, dass sie es nicht messen kann.

Die Liste ist länger als bei Angestellten, aber sie ist endlich. Wenn du sie vollständig lieferst, verschiebst du das Gespräch weg von deinem Status und hin zu deinen Zahlen. Genau dort willst du hin.

Diese Unterlagen sind kein Selbstzweck. Aus ihnen entsteht dieselbe Rechnung, die auch bei Angestellten am Ende entscheidet, nur mit einem zusätzlichen Schritt davor. Wie diese Rechnung grundsätzlich funktioniert, steht ausführlich in der Haushaltsrechnung der Bank.

Jetzt wird es konkret. Die Bank nimmt deine drei Jahre und bildet daraus eine einzige Zahl, die Rechenbasis. Steigt dein Verlauf oder bleibt er stabil, darf sie mit dem Durchschnitt arbeiten. Fällt das jüngste Jahr unter diesen Durchschnitt, gilt es als das aussagekräftigste und wird angesetzt. Von dieser Basis gehen Steuern, Sozialabgaben und deine Altersvorsorge ab. Erst der Rest ist Einkommen im Sinne der Bank.

Spiel einmal damit: Setz die drei Jahre so, dass dein letztes Jahr das schwächste ist, und dann so, dass es das stärkste ist. Die Summe der drei Gewinne bleibt gleich, das mögliche Darlehen nicht. Diese eine Eigenheit erklärt die meisten Absagen, die Selbstständige als willkürlich empfinden.

Jahrelang lautet die Devise: Gewinn drücken, Steuerlast senken. Investieren, abschreiben, alles mitnehmen, was zulässig ist. Steuerlich ist das vernünftig. Für deine Finanzierung ist es der teuerste Weg, den du gehen kannst, denn die Bank sieht ausschließlich das Ergebnis unter dem Strich.

Ein Beispiel in Zahlen: Wer seinen ausgewiesenen Gewinn drei Jahre lang um jeweils 20.000 € senkt, spart Steuern, verliert aber rund 380 € tragbare Rate im Monat und damit gut 78.000 € Darlehen. Das ist keine Kritik an deiner Steuerberatung. Es ist ein Hinweis darauf, dass zwei Ziele hier gegeneinander laufen und du entscheiden musst, welches in den drei Jahren vor deinem Immobilienkauf gewinnt.

Keiner dieser Punkte ist ein Urteil über dich als Unternehmer. Es sind Lesefehler, die entstehen, wenn ein Prüfsystem auf Gehaltsempfänger zugeschnitten ist. Wie dieses System im Detail arbeitet und an welcher Station dein Antrag landet, kannst du in den sechs Stationen der Bonitätsprüfung nachlesen.

Die gute Nachricht steckt in derselben Logik, die dich ausbremst: Weil die Bank in die Vergangenheit schaut, kannst du dieses Bild vorbereiten. Nicht schönen, sondern ordnen und lesbar machen. Das ist der einzige Hebel, den du wirklich in der Hand hast, und er ist größer als jede Zinsverhandlung.

Und noch ein Punkt, der Selbstständigen oft zu spät klar wird: Eine vermietete Wohnung wird von der Bank anders bewertet als das eigene Haus, weil die Mieteinnahme mit in die Rechnung geht. Deine unternehmerische Ausgangslage ist damit nicht plötzlich unwichtig, aber sie steht nicht mehr allein da. Welches Bild die Bank sich insgesamt von dir macht, steht in Bonitätsscore aus Bankensicht.

Du kannst deine Vergangenheit nicht ändern. Aber du entscheidest, welche drei Jahre die Bank am Ende sieht.

Selbstständig zu sein ist kein Ausschlussgrund für Wohneigentum als Kapitalanlage. Es ist ein anderer Prüfweg, der mehr Papier, mehr Vorlauf und mehr Ordnung verlangt. Wer das früh genug weiß, geht nicht als Bittsteller in das Gespräch, sondern mit einer Akte, die für ihn spricht.